മുംബൈയുടെ TDR ഏകാധിപത്യം: നഗരത്തിന്റെ ആകാശം ഇനി അദാനിയുടെ കയ്യിലോ?

ഒരു ധനകാര്യ മേൽക്കോയ്മയുടെ സൂക്ഷ്മ രാഷ്‌ട്രീയ വിശകലനം

മുംബൈയും മാറ്റിമറിക്കപ്പെടുന്ന നഗരഭൂപടവും

ഇന്ത്യയുടെ സാമ്പത്തിക തലസ്ഥാനമായ മുംബൈ എന്നത് കേവലം കെട്ടിടങ്ങളുടെയും മനുഷ്യരുടെയും കൂട്ടമല്ല; മറിച്ച്, അത് നിരന്തരം പുനർനിർമ്മിക്കപ്പെട്ടുകൊണ്ടിരിക്കുന്ന ഒരു മൂലധന പ്രതിഭാസമാണ്. അറബിക്കടലിന്റെ തീരത്ത് പരിമിതമായ വിസ്തൃതിയിൽ ശ്വാസം മുട്ടുന്ന ഈ നഗരം, കുത്തനെ ഉയരുന്ന വാനമ്പാടികളിലൂടെയും ആകാശസീമകളിലൂടെയുമാണ് കൂടുതൽ ഭൂമി കണ്ടെത്താൻ ശ്രമിക്കുന്നത്.

എന്നാൽ, അടുത്തിടെ മഹാരാഷ്ട്ര സംസ്ഥാന സർക്കാരും നഗരവികസന വകുപ്പും എടുത്ത ചില നിർണായക തീരുമാനങ്ങൾ, മുംബൈയുടെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണിയെയും സാമ്പത്തിക കെട്ടിടനിർമ്മാണ മേഖലയെയും പാടെ ഉലച്ചിരിക്കുകയാണ്.

മുംബൈയിലെ ഏതൊരു പുതിയ നിർമ്മാണ പദ്ധതിയെയും സ്വാധീനിക്കുന്ന ട്രാൻസ്ഫർ ഓഫ് ഡെവലപ്‌മെന്റ് റൈറ്റ്‌സ് അഥവാ വികസന അവകാശങ്ങളുടെ വിപണിയിൽ ഒരു ഘടനാപരമായ നിബന്ധന കൊണ്ടുവരപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു.

ഈ നിയമപരമായ ഭേദഗതി അനുസരിച്ച്, മുംബൈ നഗരത്തിൽ അങ്ങോളമിങ്ങോളം നിർമ്മാണം നടത്തുന്ന ഏതൊരു ഡെവലപ്പറും തങ്ങൾക്ക് ആവശ്യമായ TDR-ന്റെ പകുതിയോളം തുക നിർബന്ധമായും വാങ്ങേണ്ടത് ഡി.ആർ.പി.പി.എൽ എന്ന ഒറ്റ സ്രോതസ്സിൽ നിന്നാണ്.

ഡി.ആർ.പി.പി.എൽ എന്നത് സർക്കാർ പങ്കാളിത്തമുണ്ടെങ്കിലും അദാനി ഗ്രൂപ്പിന് നിർണായക നിയന്ത്രണവും ഭൂരിപക്ഷ ഓഹരിയുമുള്ള ഒരു സംയുക്ത സംരംഭമാണ്. ലളിതമായി പറഞ്ഞാൽ, മുംബൈ നഗരത്തിൽ എവിടെ കെട്ടിടം ഉയർന്നാലും അതിന്റെ ലാഭവിഹിതത്തിന്റെയും വികസനാവകാശത്തിന്റെയും ഒരു വലിയ പങ്കു കച്ചവടം അദാനി ഗ്രൂപ്പിലേക്ക് ചെന്നെത്തുന്നു.

ഇതൊരു സാധാരണ വികസന തന്ത്രമാണോ? അതോ ഒരൊറ്റ സ്വകാര്യ കോർപ്പറേറ്റിന് നഗരത്തിന്റെ സമ്പൂർണ്ണ ആകാശത്തിന്മേൽ ഏകാധിപത്യ അവകാശം നൽകുന്ന കോർപ്പറേറ്റ് ഫ്യൂഡലിസത്തിന്റെ പ്രകടമായ തുടക്കമാണോ എന്ന ചോദ്യമാണ് ഉയരുന്നത്.

എന്താണ് TDR? മുംബൈയിൽ ഇതിനുള്ള നിർണായക പ്രാധാന്യം

മുംബൈയിലെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് രാഷ്‌ട്രീയവും സാമ്പത്തികശാസ്ത്രവും മനസ്സിലാക്കണമെങ്കിൽ ആദ്യം TDR എന്ന പ്രക്രിയയെക്കുറിച്ചുള്ള വ്യക്തമായ ധാരണ അത്യാവശ്യമാണ്.

മുംബൈ പോലുള്ള ഭൂമി പരിമിതമായ നഗരങ്ങളിൽ ഫ്ലോർ സ്‌പേസ് ഇൻഡക്സ് അഥവാ ഒരു വിസ്തീർണ്ണത്തിൽ എത്ര ചതുരശ്ര അടി കെട്ടിടം പണിയാം എന്നത് സർക്കാർ ക്ലിപ്തപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ട്.

ഉദാഹരണത്തിന്, ഒരു നിശ്ചിത സ്ഥലത്ത് അനുവദനീയമായ നിർമ്മാണ പരിധിക്കപ്പുറം പണിയണമെങ്കിൽ വികസന അവകാശങ്ങൾ ആവശ്യമാണ്. പൊതുആവശ്യങ്ങൾക്കായി ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കുമ്പോഴോ വലിയ പുനരധിവാസ പദ്ധതികൾ നടപ്പാക്കുമ്പോഴോ നഷ്ടപരിഹാരമായി നൽകുന്ന വികസന സർട്ടിഫിക്കറ്റാണ് TDR.

ഈ TDR സർട്ടിഫിക്കറ്റ് കൈവശമുള്ള ഭൂവുടമയ്ക്കോ ഡെവലപ്പർക്കോ അത് നഗരത്തിലെ മറ്റ് ഏതെങ്കിലും ഭാഗത്ത് കൊണ്ടുപോയി കൂടുതൽ ഉയർന്ന കെട്ടിടങ്ങൾ പണിയാൻ ഉപയോഗിക്കാം, അല്ലെങ്കിൽ മറ്റുള്ള ഡെവലപ്പർമാർക്ക് വിൽക്കാം. അങ്ങനെ, നഗരത്തിലെ ആകാശ വിസ്തൃതി ഒരു പണവിപണിയായി മാറിയിരിക്കുന്നു.

കഴിഞ്ഞ മൂന്ന് പതിറ്റാണ്ടുകളായി മുംബൈയിലെ ചെറുകിട-ഇടത്തരം നിർമ്മാതാക്കൾ സ്വതന്ത്ര മാർക്കറ്റിൽ നിന്ന് കുറഞ്ഞ നിരക്കിൽ TDR വാങ്ങി, നിർമ്മാണച്ചെലവ് ക്രമീകരിച്ച് വീടുകളും വാണിജ്യ സമുച്ചയങ്ങളും നിർമ്മിച്ചുപോന്നു. മത്സരാധിഷ്ഠിതമായ ഈ വിപണിയാണ് ഇപ്പോൾ ഒരൊറ്റ കമ്പനിയുടെ കയ്യിലേക്ക് ഒതുക്കപ്പെട്ടിരിക്കുന്നത്.

40 ശതമാനം നിബന്ധനയും അദാനിയുടെ ഏകാധിപത്യവും

ധാരാവി പുനരധിവാസ പദ്ധതി ഏഷ്യയിലെ തന്നെ ഏറ്റവും വലിയ ചേരി നിർമ്മാർജ്ജന സമുച്ചയങ്ങളിലൊന്നാണ്. ഏകദേശം 600 ഏക്കറോളം വരുന്ന പ്രദേശത്തെ ലക്ഷക്കണക്കിന് ജനങ്ങളെ പുനരധിവസിപ്പിക്കാനുള്ള ഈ ബൃഹത്തായ പദ്ധതിയുടെ ടെൻഡർ സ്വന്തമാക്കിയത് അദാനി ഗ്രൂപ്പാണ്.

ധാരാവിയിലെ ഉയർന്ന നിർമ്മാണച്ചെലവും പുനരധിവാസ സാമ്പത്തിക ഭാരവും നികത്താൻ സർക്കാർ അദാനി ഗ്രൂപ്പിന് നൽകിയ ആനുകൂല്യമാണ് TDR ഉൽപ്പാദനത്തിനുള്ള അനുമതി. എന്നാൽ പ്രശ്നം അവിടെ തീരുന്നില്ല. മഹാരാഷ്ട്ര സംസ്ഥാന സർക്കാർ സർക്കുലറിലൂടെ പുതിയ ഭേദഗതി കൊണ്ടുവന്നു.

മുംബൈയിലെ മറ്റ് ഏതൊരു ഭാഗത്ത് ഏത് നിർമ്മാതാവ് പണി നടത്തിയാലും, അവരുടെ TDR ആവശ്യകതയുടെ കുറഞ്ഞത് 40 ശതമാനം തുക ധാരാവി പദ്ധതിയിൽ നിന്ന് അഥവാ അദാനിയുടെ കമ്പനിയിൽ നിന്ന് തന്നെ നിർബന്ധമായും വാങ്ങിയിരിക്കണം.

ഇതിനുപുറമേ, മുൻപുണ്ടായിരുന്ന നിയമപ്രകാരം തെക്കൻ മുംബൈയിലെ പ്രീമിയം സ്ഥലങ്ങളിൽ TDR ഉപയോഗിക്കുമ്പോൾ വിലയിലും വിസ്തീർണ്ണത്തിലും പ്രത്യേക കണക്കുകൂട്ടലുകൾ ഉണ്ടായിരുന്നു. എന്നാൽ ധാരാവി TDR-ന് ഇതിൽ ഇളവുകൾ നൽകിയതോടെ, ഉയർന്ന മൂല്യമുള്ള ദക്ഷിണ മുംബൈ ലൊക്കേഷനുകളിൽ അദാനിയുടെ TDR യാതൊരു തടസ്സവുമില്ലാതെ വില്പന നടത്താം.

വിപണിയിൽ ഒരു ഉൽപ്പന്നത്തിന് ഒരു വിതരണക്കാരൻ മാത്രം ആകുകയും, വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് ആ വിതരണക്കാരനിൽ നിന്ന് തന്നെ വാങ്ങണമെന്ന് നിയമപരമായ നിർബന്ധം വരികയും ചെയ്യുമ്പോൾ, സാമ്പത്തിക ശാസ്ത്ര തത്വമനുസരിച്ച് അതൊരു പൂർണ്ണ മൊണോപ്പൊളി അഥവാ കുത്തകയായി മാറുന്നു.

ധനകാര്യ പ്രത്യാഘാതങ്ങൾ — സാധാരണക്കാരന് എന്താണ് സംഭവിക്കുക?

ചിലർ വാദിച്ചേക്കാം, ഇതൊക്കെ കോർപ്പറേറ്റുകളും ഡെവലപ്പർമാരും തമ്മിലുള്ള കച്ചവടമല്ലേ, സാധാരണക്കാരായ മുംബൈ നിവാസികളെ ഇതെങ്ങനെ ബാധിക്കും എന്ന്. എന്നാൽ യാഥാർത്ഥ്യം തികച്ചും വ്യത്യസ്തമാണ്.

ഒരു കെട്ടിടം നിർമ്മിക്കാനുള്ള മൊത്തം ചെലവിൽ ഒരു വലിയ പങ്ക് TDR വാങ്ങാനായി മാറ്റിവെക്കേണ്ടി വരുന്നു. TDR-ന്റെ വില നിശ്ചയിക്കാനുള്ള പൂർണ്ണ അധികാരം അദാനി ഗ്രൂപ്പിന് ലഭിക്കുമ്പോൾ, സ്വഭാവികമായും TDR നിരക്കുകൾ കൃത്രിമമായി ഉയരാൻ സാധ്യതയുണ്ട്.

ഇതിന്റെ ആത്യന്തിക ഭാരം ചെന്നെത്തുന്നത് ഫ്ലാറ്റുകൾ വാങ്ങുന്ന സാധാരണക്കാരുടെ തലയിലാണ്. മുംബൈയിൽ നിലവിൽ തന്നെ താങ്ങാനാകാത്ത ചതുരശ്ര അടി നിരക്കുകൾ ഇനിയും കുതിച്ചുയരും.

മുംബൈ നഗരത്തിൽ പ്രവർത്തിക്കുന്ന പ്രാദേശിക നിർമ്മാതാക്കൾക്കും ചെറുകിട റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് കമ്പനികൾക്കും വൻകിട ഗ്രൂപ്പിന്റെ നിബന്ധനകൾക്ക് വഴങ്ങേണ്ടി വരുന്നു.

തങ്ങൾക്ക് അനുകൂലമായ നിരക്കിൽ TDR ലഭിക്കാതിരുന്നാൽ, പ്രാദേശിക നിർമ്മാതാക്കളുടെ പ്രോജക്ടുകൾ അനിശ്ചിതത്വത്തിലാകും. ഇത് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്തെ ചെറുകിട മത്സരങ്ങളെ ഇല്ലാതാക്കുകയും വൻകിട കോർപ്പറേറ്റുകളുടെ കുത്തക വർദ്ധിപ്പിക്കുകയും ചെയ്യും.

നഗരത്തിൽ പഴയ കെട്ടിടങ്ങൾ പൊളിച്ചുപണിത് പുതിയവ നിർമ്മിക്കുന്ന സാധാരണ പ്രോജക്റ്റുകൾ നിരവധിയാണ്. TDR നിരക്ക് വർദ്ധിക്കുമ്പോൾ ഇത്തരം റീ-ഡെവലപ്‌മെന്റ് പദ്ധതികളുടെ സാമ്പത്തിക ലാഭക്ഷമത കുറയുകയും, പഴയ കെട്ടിടങ്ങളിലെ താമസക്കാർക്ക് ലഭിക്കേണ്ട വിസ്തീർണ്ണവും ആനുകൂല്യങ്ങളും കുറയുകയും ചെയ്യുന്നു.

കോർപ്പറേറ്റ് ഫ്യൂഡലിസവും അധികാര കേന്ദ്രീകരണവും

ഈ വിഷയം കേവലം സാമ്പത്തികമല്ല, അതീവ ഗുരുതരമായ ഭരണഘടനാപരവും ജനാധിപത്യപരവുമായ ചോദ്യങ്ങൾ ഉയർത്തുന്നുണ്ട്.

മധ്യകാലഘട്ടത്തിൽ നാടുവാഴികൾ ഭൂമിയുടെ മേലും അതിലെ വിഭവങ്ങളുടെ മേലും പൂർണ്ണ ആധിപത്യം സ്ഥാപിച്ചിരുന്നത് പോലെ, ആധുനിക നഗരങ്ങളിൽ അടിസ്ഥാന സൗകര്യങ്ങളും നഗരവളർച്ചയും ഒരു നിശ്ചിത കോർപ്പറേറ്റ് ഗ്രൂപ്പിലേക്ക് ഏകോപിപ്പിക്കുന്നതിനെയാണ് സാമൂഹിക ശാസ്ത്രജ്ഞർ കോർപ്പറേറ്റ് ഫ്യൂഡലിസം എന്ന് വിശേഷിപ്പിക്കുന്നത്.

സ്വതന്ത്ര വിപണി തത്വങ്ങൾക്കും ഭരണഘടന വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്ന തുല്യ മത്സര അന്തരീക്ഷത്തിനും എതിരാണ് ഇത്തരം നിയമപരമായ ഭേദഗതികൾ. തുറമുഖങ്ങൾ, വിമാനത്താവളങ്ങൾ, ഊർജ്ജ മേഖല, സിമന്റ് വിപണി എന്നിവയ്ക്ക് ശേഷം ഒരു നഗരത്തിന്റെ തദ്ദേശീയമായ വളർച്ചയെ മുഴുവൻ നിയന്ത്രിക്കാൻ തക്കവണ്ണം വൻകിട ബിസിനസ്സ് ഗ്രൂപ്പുകൾക്ക് അധികാരം കൈമാറുന്നത് അപകടകരമായ സൂചനയാണ്.

മുംബൈയിലെ തദ്ദേശീയ ഡെവലപ്പർമാരുടെ സംഘടനകളും പ്രതിപക്ഷ കക്ഷികളും ഇതിനെതിരെ നിയമപോരാട്ടങ്ങൾക്കും പരസ്യമായ വിമർശനങ്ങൾക്കും മുതിർന്നിട്ടുണ്ട്. എന്നാൽ ധാരാവി പോലുള്ള സങ്കീർണ്ണമായ ഒരു വലിയ ചേരി പ്രദേശം പുനരുദ്ധരിക്കാൻ ഇത്രയും വലിയ സാമ്പത്തിക ഇളവുകൾ അത്യാവശ്യമാണ് എന്ന വാദമാണ് സർക്കാരും പദ്ധതി നടത്തിപ്പുകാരും ഉയർത്തുന്നത്.

അന്താരാഷ്ട്ര അനുഭവങ്ങളും നഗരാസൂത്രണവും

ലോകത്തിലെ മറ്റ് വൻനഗരങ്ങളായ ന്യൂയോർക്ക്, ടോക്കിയോ തുടങ്ങിയ ഇടങ്ങളിൽ വികസന അവകാശങ്ങൾ കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്ന സംവിധാനങ്ങൾ നിലവിലുണ്ട്. എന്നാൽ അവിടെയൊക്കെ വിപണിയിൽ തുല്യവും സുതാര്യവുമായ അന്തരീക്ഷം ഉറപ്പുവരുത്താൻ സിറ്റി പ്ലാനിംഗ് കമ്മീഷനുകളോ തദ്ദേശ സ്വയംഭരണ സ്ഥാപനങ്ങളോ നേരിട്ടാണ് മേൽനോട്ടം വഹിക്കുന്നത്.

മറ്റു അന്താരാഷ്ട്ര നഗരങ്ങളിൽ TDR വിപണി പൂർണ്ണമായും തദ്ദേശ സ്വയംഭരണ സ്ഥാപനങ്ങളുടെയോ പൊതു ട്രസ്റ്റുകളുടെയോ നിയന്ത്രണത്തിൽ സുതാര്യമായി പ്രവർത്തിക്കുമ്പോൾ, മുംബൈയിൽ അത് ഒരു പ്രത്യേക പദ്ധതിക്ക് വേണ്ടി മാത്രം മാറ്റിയെഴുതപ്പെടുന്നു. ഇത് സ്വതന്ത്ര വിപണി എന്ന സങ്കൽപ്പത്തെത്തന്നെ റദ്ദാക്കുകയാണ്.

നിഗമനവും ഭാവി കാഴ്ചപ്പാടും

നഗരവികസനം എന്നത് ജനങ്ങളുടെ ക്ഷേമത്തിനും നഗരത്തിന്റെ സുസ്ഥിരമായ വളർച്ചയ്ക്കും വേണ്ടിയുള്ളതായിരിക്കണം. ചേരികൾ നിർമ്മാർജ്ജനം ചെയ്യപ്പെടേണ്ടതും ധാരാവിയിലെ ജനങ്ങൾക്ക് മാന്യമായ പാർപ്പിടം ലഭിക്കേണ്ടതും അത്യന്താപേക്ഷിതമാണ്. അതിൽ യാതൊരു തർക്കവുമില്ല.

എന്നാൽ, ഒരു ജനവിഭാഗത്തിന്റെ പുനരധിവാസം എന്ന പേരിൽ ഒരു മുഴുവൻ നഗരത്തിന്റെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണിയെയും ആകാശ അതിരുകളെയും ഒരൊറ്റ സ്വകാര്യ ഗ്രൂപ്പിന്റെ കൈകളിലേക്ക് അടിയറവ് വെക്കുന്നത് ശരിയാണോ എന്ന ചോദ്യമാണ് ഇവിടെ ഉയരുന്നത്.

TDR നിരക്കുകൾ നിശ്ചയിക്കുന്നതിൽ പൊതുജന മേൽനോട്ടമോ സർക്കാറിന്റെ കൃത്യമായ വില നിയന്ത്രണമോ ഉണ്ടാകുമോ എന്ന കാര്യത്തിൽ ഇപ്പോഴും അവ്യക്തത തുടരുകയാണ്. ഭാവിയിൽ ഇത് ചെറുകിട ബിസിനസ്സുകളെയും സാധാരണ വീടുവാങ്ങുന്നവരെയും ഒരുപോലെ ബാധിച്ചേക്കാം. മുംബൈ നഗരത്തിന്റെ ആസൂത്രണം മുനിസിപ്പൽ കോർപ്പറേഷന്റെ കയ്യിൽ നിന്ന് മാറി കോർപ്പറേറ്റ് ഓഫീസുകളിലേക്ക് ചേക്കേറുകയാണോ എന്ന് സംശയിക്കേണ്ടിയിരിക്കുന്നു.

മുംബൈയിലെ സാധാരണ നിവാസികളും സാമ്പത്തിക വിദഗ്ദ്ധരും നഗരാസൂത്രകരും ഈ വിഷയത്തിൽ മൗനം വെടിയേണ്ട സമയം അതിക്രമിച്ചിരിക്കുന്നു. മുംബൈയുടെ ആകാശം ആർക്ക് സ്വന്തം എന്ന ചോദ്യത്തിന്റെ ഉത്തരം കേവലം ഇഷ്ടികകളിലും സിമന്റിലുമല്ല, മറിച്ച് നമ്മുടെ ജനാധിപത്യ ഭരണസംവിധാനത്തിന്റെ സുതാര്യതയിലാണ് എഴുതപ്പെടുന്നത്.

MENON SOUPARNIKA : EDITORIAL